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買賣不破租賃

依民法第425條第1項規定,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將租賃物所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在,此即買賣不破租賃原則;但如果不動產租賃契約租期超過5年或未定期限,而未經公證的情形,不適用該原則(同條第2項)。

「所有權的移轉不破租賃」,簡單來說,如果先有租賃契約的成立,並且房客也搬進去居住,則房東之後將所有權移轉至新房東時,房客仍可繼續居住,其權益絲毫不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人(法律直接規定,不得做任何行為)。

民法 第425條
  1. 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
  2. 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之。

適用類型

適用

  1. 1年內租約(不論書面或口頭約定)
  2. 5年內具書面的定期租約
  3. 公證的5年以上具書面租約
  4. 經公證的不定期契約

不適用

  1. 未經公證的不定期租約:租期超過1年,但未以書面約定租約,與租約滿後未續約,房客續住,房東也未反對時,都稱為不定期租約
  2. 未經公證且租期5年以上的定期租約

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